Le lotissement est une procédure juridique définie par l'article L 442-1 du Code de l'urbanisme. L’aménageur acquiert une parcelle non viabilisée, réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires pour desservir les terrains destinés à accueillir des logements. 

Les lotissements sont le fruit d'une collaboration pluridisciplinaire. Architectes, urbanistes, paysagistes, géomètres et membres des collectivités locales s'associent pour définir l'opération, mais aussi et surtout la rendre juridiquement, techniquement et financièrement possible.

Habiter en lotissement impose la création d’une Association Syndicale Libre (ASL). Chaque membre du lotissement y adhère de plein droit, ce qui signifie que l’adhésion est obligatoire. Ainsi l’association est composée de l’ensemble des acquéreurs. Son but : gérer, lorsqu’il y en a, les parties communes du lotissement, telles que la voirie, les espaces verts... Elle se charge de répartir les coûts d’entretien entre les différents propriétaires et, à terme, programme d’éventuels travaux. Le fonctionnement du lotissement est régi par le règlement de lotissement et les statuts de l’ASL.

Les parties communes du lotissement sont généralement reprises dans le domaine public mais peuvent également rester privées afin de créer un parc résidentiel.

Sur le plan juridique, les terrains en lotissement sont toujours constructibles. Vous avez donc la certitude de pouvoir y édifier votre future maison. Vous n'avez pas besoin de certificat d'urbanisme à obtenir auprès des services municipaux (certificat d’urbanisme d’information et certificat d’urbanisme opérationnel) : c’est l’aménageur qui s’en est occupé lors du montage de l’opération.

Le terrain en lotissement est livré borné et viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux différents réseaux (assainissement, pluvial, eau potable, électricité, téléphone, etc.). 

Chaque opération de lotissement est différente : l’assainissement peut être individuel ou des aménagements supplémentaires comme les clôtures et les accès peuvent être réalisés. Restent à charge les frais de branchement et le raccordement entre les coffrets et la future maison.

Les règles qui s’appliquent à un terrain à bâtir en lotissement sont celles du PLU de la commune, complétées de celles du règlement de lotissement s’il existe. Ce dernier impose des règles pour les constructions auxquelles chaque propriétaire devra se conformer. 

Un « cahier des charges » peut exister, il règlemente la vie au sein du lotissement. Il peut contenir des règles concernant les horaires de tonte, l’installation d’antennes ou encore les métiers qui peuvent être pratiqués dans le lotissement.

La signature d'un contrat de réservation ou d'une promesse de vente permet de réserver un terrain. Si vous avez recours à un crédit, il sera indiqué dans ce contrat que vous achetez votre terrain sous réserve de l'obtention du financement. Lors de la signature du contrat de réservation, vous devrez verser un acompte d'un montant pouvant atteindre 5% du prix de vente qui sera placé sur un compte bloqué chez le notaire de l’opération.

Après signature de la promesse de vente, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours. Si, dans ce délai, vous renoncez à votre achat, la somme versée est remboursée. Vous n'avez pas besoin de justifier votre décision. 

En diffus, avec un terrain vendu par un particulier, vous n'avez pas de droit de rétractation, à moins de négocier avec le vendeur pour le faire inscrire dans la promesse de vente.

Pour faire votre projet de maison vous avez plusieurs possibilités :  en auto-construction, en passant par le biais d’un Maître d'œuvre, d’un Architecte ou par un constructeur de maisons individuelles en signant un Contrat de Construction de Maisons Individuelles (CCMI). Vous établirez avec l’opérateur choisi votre demande de permis de construire. Pour toute construction supérieure à 150 m² le recours à un architecte est obligatoire.

Dans le mois qui suit le dépôt du permis de construire, le service instructeur peut demander des pièces complémentaires (vous aurez alors 3 mois pour les déposer). À compter du dépôt de ces pièces ou du dépôt initial (si aucune pièce complémentaire n'a été demandée), le service instructeur aura 2 mois pour vous délivrer votre permis de construire. Dans le cas où le terrain est situé en zone de protection des Bâtiments de France, ce délai est porté à 3 mois.

La réservation du terrain effectuée et votre Permis de Construire déposé en mairie, vous devez faire votre demande de financement auprès d'un établissement bancaire. Il existe plusieurs possibilités de financements complémentaires : prêt à taux zéro, prêt patronal, prêt de mutuelle, etc…). 

Après acceptation, le financement sera débloqué en partie pour l’acquisition du terrain puis au fur et à mesure de l’avancement des travaux de la construction. Attention, ces sommes sont productrices d’intérêts intercalaires, le paiement des mensualités de remboursement du prêt ne commençant qu’après le déblocage de la totalité de celui-ci. 

Si le financement du terrain est effectué par un prêt hypothécaire, le montant des frais d'hypothèque sera précisé par le notaire en fonction des garanties demandées par la banque.

Une fois les conditions suspensives de votre contrat de réservation réalisées, le rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte authentique peut être planifié. Celui-ci reprendra les termes du contrat de réservation et des prêts. Il est possible de signer l’acte de vente avant l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement. Dans ce cas, le lotisseur aura préalablement mis en place une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) et aura obtenu de la part de la Mairie un arrêté pour vendre les lots par anticipation. La création d’un lotissement est scrupuleusement encadrée par le législateur. 

Lors de la réservation du terrain nous remettons une étude de sol G1 pour chaque lot, cette étude est indicative. Pour la bonne adaptation des fondations de votre maison à la nature du terrain, nous vous recommandons de faire une étude de sol G2 prenant en compte votre projet (sous-sol, étage, construction bois etc…)

La taxe d'aménagement est une taxe locale perçue par la commune et le département sur toutes les opérations soumises à autorisation d’urbanisme : constructions, reconstructions, agrandissements etc…

Mentionnée sur le permis de construire cette taxe est à payer en 2 fois, la première moitié, 12 mois après la délivrance du permis et la deuxième moitié, 24 mois après, ou en une fois si elle est inférieure à 1 500 €.

Elle est calculée en fonction de la surface de plancher taxable de la construction, d’une valeur forfaitaire actualisée chaque année (767 € en 2021), du taux de la commune (variable d’une commune à l’autre, entre 1 % et 5 % et peut être porté localement à 20 %), du taux départemental (1.30 % pour la Haute-Garonne) et du taux de redevance d’archéologie préventive (0.4 %).

Un abattement de 50 % de la valeur forfaitaire est appliqué pour les 100 premier m².

((410 x surface jusqu’à 100 m² x (taux communal + taux départemental + taux archéologie)) +

((820x (la surface au-delà de 100 m²) x (taux communal + taux départemental + taux l’archéologie)).

Exemple pour une construction neuve en Haute-Garonne d'une superficie de 90 m² de surface plancher, plus un garage de 20 m², soit 110 m² au total, le calcul sera le suivant :

Exemple pris avec un taux communal à 5 % + le taux départemental à 1.3% + 0.40% pour l’archéologie)

100 m²  x  410 €  x  6,7% (5% + 1,3% + 0,40%)  =  2 747 €

10 m²  x  820 €  x  6,7%  =  549.4 €                                                          

Soit une taxe d’aménagement de  3 296.4 €      

Cette taxe est à régler après le branchement au tout à l’égout de votre construction, auprès du service gestionnaire de l’assainissement de la commune dont vous dépendez (VEOLIA, Réseau 31...).

Le mode de calcul varie suivant les communes : elle peut être forfaitaire en fonction du nombre de pièces (Réseau 31, Toulouse Métropole), ou indexée à la surface de plancher construite (Sicoval).

Environ 2.5 % du prix du terrain, payable au notaire lors de la signature de l'acte définitif.

A noter que les frais varient en fonction du prix d'acquisition du bien. Le notaire vous communiquera le montant exact des frais avant la signature.

Ces droits viennent s’ajouter aux frais de notaire et correspondent à 5,81% du prix du terrain.

Lorsque les travaux de viabilité du lotissement sont achevés et conformes, ils sont réceptionnés. Toutes les bornes sont repérées et présentes sur le site. Nous demandons à chaque acquéreur de procéder à un état des lieux préalable à la construction avec le maître d'œuvre, le constructeur ou l’architecte, afin de les responsabiliser quant aux diverses dégradations qui pourraient être occasionnées pendant les travaux. 

Dans le cas de de bornes arrachées ou de dégradation, la caution versée lors de la signature de l’acte sur un compte ouvert à cet effet chez le notaire, peut être mise en œuvre. Dans le cas contraire, après présentation de la déclaration attestant l’achèvement des travaux (DAACT) et état des lieux, la caution est restituée.

Pour la bonne tenue du lotissement une caution pour la bonne finition des clôtures à réaliser par les colotis peut éventuellement être mise en place.

Cette provision, prévue dans les statuts, est demandée pour tout lotissement à partir de 5 lots afin de créer une Association Syndicale Libre (Loi 1901 à but non lucratif) qui a pour but de gérer l'entretien des parties communes (espaces verts, éclairage, bassin de rétention des eaux de pluie, etc…) jusqu'à leur rétrocession éventuelle dans le domaine public.

Dans le cas où vous remettez au service des Impôts de votre secteur, l'imprimé H1 dans un délai de 90 jours maximum après avoir déposé en mairie la déclaration attestant l'achèvement des travaux (DAACT) de votre construction, vous serez exonéré d’une partie de la taxe foncière pendant 2 ans.